一括借り上げサービスもまだ不安。賃貸経営も楽じゃない…

不動産関連の収入として代表的な賃貸経営ですが、家賃の滞納、原状回復リフォーム、空室リスク、入居者審査、契約更新など複数の物件を管理していればオーナーを悩ませるへ降りかかる雑務がどんどん増えてきます。

最近では新聞広告なとで家主に対して「長期一括借り上げで○○年間の家賃保証」といううたい文句が目に付きます。家賃の20％ほど雑務の手数料として支払わなければならない代わりに30年間の家賃を保証してあげる、という民間企業のサービスです。

が、長期一括借り上げシステムは借地借家法という法律で、賃料の引き下げ請求(借賃増減請求権)というものがあり長期一括借り上げシステムで「家賃保証」と伝えられていても家賃が減額されてしまうリスクがあります。(といっても長期一括借り上げシステムを展開する企業が売り叩くほど過大な減額は裁判所で争っても認められませんが)

例えば、10年後…「リフォームしてくれないと今のニーズに合わない、または修繕が必要なので減額して欲しい」という感じで交渉になるかと思います。

ただ借地借家法も改訂がなされ次の契約が行われている場合は、借賃の減額請求が認められない傾向にあるとのことです。ただ、契約時に特約だらけで家主の立場を確固たる物に固めてしまうと借り手に対する柔軟性が損なわれてしまう為、空き室へと響く可能性もあります(家賃の見直しが利かない→経済的に困っても高額な家賃を払わなければならない、等)

借地借家法第38条 定期建物賃貸借 第7項
(以下　三重県県土整備部より引用)
借地借家法〜定期借家制度
http://www.pref.mie.jp/JUTAKU/HP/sumai/syakuti/syakuya.htm
定期建物賃貸借契約では、賃料の改訂に関し特約をすれば、家賃増減請求権の適用はないものとされています（法第38条第７項）。

賃貸経営の業務複雑化で収益低下へ

長期一括借り上げシステムでは一定期間後に減額請求される恐れ

不動産周りの法律を駆使すれば賃貸経営も計画しやすく

あまり契約内容を固めると借り手への柔軟性が失われる

一括借り上げは「○○年間完全固定」等という訳ではない事に注意